建売/住宅、不動産のネットオークションタテウリー！

日本の不動産業界はまだまだ景気が低迷していることもあり、買手市場であるといえます。その中で大手建売メーカー様は数多くの建売分譲を行っており、自社販売のみでは売り捌ききることが出来ない為にレインズ登録及びアットホーム物件速報等に掲載して不動産仲介業者にも販売をさせている状況です。

それを販売する不動産仲介業者は現地オープンハウス販売形式にて販売営業するか、既存客にその物件を紹介して営業するかにより契約に至るべく営業しておりますが、私共が考えるに、建売住宅は本来新築マンションと同様に売主直売にて購入するべきものであり、現地販売で仲介業者がいたからといってその仲介業者を通して３％＋６万円＋消費税を支払ったところで、売主様から直接仲介手数料無しで購入した場合と実際には何も変わりはないということが言えると思います。

本来の日本での仲介業者の役割は売主物件を調査して買主に対してアドバイスする立場であるべきはずが、契約に結びつけたいが為に逆に売主側に付くケースが多いことも事実です。物件の売主が業者である場合は、販売も業者直売であるか仲介手数料無料であることが今後の不動産業界でも主流になっていくことが予想される時代でもあります。

中古戸建販売（売主が業者でない場合は仲介に頼わざるを得ない）や土地販売（建築等に関する知識の提供が必要である）は仲介業者が介入していくことが必要と感じられますが、建売住宅は権利関係その他の複雑な重要事項に関する事柄が売主業者様によって処理済であり、仲介業者が介入するべき事柄はあまり無いと考えます。ならば買主側からは仲介手数料を徴収せずに、売主側からのみ紹介料を徴収して成り立つシステムを構築して、買主側はその浮いた仲介手数料分の一部を不動産物件調査専門会社やエスクロー会社に依頼してアドバイスを得ることが出来るようにしたいと考えました。（バイヤーズエージェント制度）　これをネットオークションシステムというネット利用エンドユーザーになじみの深い形で提供する、これが『タテウリー！』の発想理念です。

アメリカでは買主側に仲介手数料が掛からない？！

そうなんです。アメリカでは住宅不動産を購入するときに仲介手数料が掛からないことが一般的です。その代わりに売主から物件価格の６％程の仲介手数料を徴収して、買主側仲介業者と折半するシステムが取られています。これは一見同じのように見えますが、これが日本とアメリカの不動産流通の大きな違いともいえます。買主は売主直売で購入しようが、仲介業者を入れて購入しようが仲介手数料が掛からないわけです。買主の、特に一次購入者にとっては仲介手数料は大きな出費以外の何物でもありません。不動産流通全体から見れば価格は同じようにも見えますが、買主にとって見れば物件価格と仲介手数料は別のものであり、物件をどんなに安く購入出来たとしても、別途に仲介業者に取られる仲介手数料は『痛手』と捉えられてしまうのです。

一時期、日本では売主、若しくは元付け仲介業者しかレインズ（不動産流通機構）に登録できないようになり、レインズが一般ユーザーに公開されるというデマ報道がされましたが、これが本当になってしまうと日本の不動産仲介業者の多くが廃業へと追い込まれてしまい、買主側仲介業者の存在が消え、売主側仲介業者の独壇場となってしまいます。また、ネットやチラシでの不動産広告を扱う業者の存在も消え行くことになりかねません。更には不動産関係業者だけの問題にとどまらず、買主側仲介業者が入れないシステム自体にも問題が出てくることでしょう。アメリカでは州によっては売主側と買主側の双方の仲介を禁止しているところもあります。エスクローやハウスインスペクションが一般化されていない日本に於いては尚更のことであると考えます。

この問題は国土交通省が昭和45年に定めて以来変わらない国土交通省告示第百号『宅地建物取引業者が受け取れる報酬の額』に起因します。もしこれを変えることが出来るなら不動産流通の多く問題点が解決されるではないかという考えに基づき、『タテウリー！』のシステムが構築されています。

タテウリー！とは

日本の不動産業界変革の時

日本での不動産業界のイメージを良いものへと変え、且つ、動きを活性化させるにはどのようにすれば良いでしょうか？

不動産業界は悪いことをするという観点から重要事項説明が義務付けられ、また悪いことをすると処罰するということに於いてのみ監督する行政・・。。それに比べて地位は弁護士以上と言われているアメリカの不動産ブローカー・・。この差はどこから生まれるのでしょうか？

これは宅地建物取引主任者の定期講習や更新制度の有無や長短だけの問題ではなさそうです。日本人特有の細かさや几帳面な性格、文化の違い等にも起因していることでしょう。多くの住宅不動産業者は社員意識、知識レベルの向上や、社内システムの改革等、不動産取引に於ける問題を無くすべく取り組んでらっしゃることと思います。しかしながら不動産業界に於けるこれらの取り組みは依然『不動産業界は悪い業界だが、私共の会社は健全ですから安心して当社の商品をお買い求めください』と云わんばかりです。不動産業界全体のイメージの好転ことまでは考えずに自社の『売り文句』にしているに過ぎないとも受け取れます。勿論、すべての不動産業者がこのような社内意識の向上に努めるようになれば良いのでしょうが、このことは利益増幅とは直接の関係が無いため、現実には難しいようです。

今、私共が不動産業界に変革をもたらしたいことは『不動産業界全体のイメージアップ』です。不動産取引に関わる業者に縛りをかけることなく、不動産取引を活性化させ、更にイメージの向上を図るにはどうすれば良いのか・・。『タテウリー！』ではこの問題に取り組みました。

問題の解決を図る為に

アメリカと日本の不動産流通システムの違いに関して何度か取り上げてきましたが、単純にアメリカのシステムを日本に持ち込めば良いというものではありません。アメリカの不動産流通の良い部分の、さらにその中で日本で受け入れられる内容のものを、日本の業法に合った形に変えて導入する必要があると考えます。

次に『タテウリー！』ネットオークションシステムのポイントを記します。

インターネットにて商品の初期取引を行うことを考慮して、購入判断基準が実際の建物を見ることに重点を置く「建売住宅」のみに販売商品を絞り込んでいること。
販売方法をネットユーザーに馴染みの深いネットオークション形式を採用していること。
ネットオークションに「不動産等高額商品の為の落札後キャンセル軽減オークション入札システム」を採用していること。
エスクロー＆ハウスインスペクションをシステム上利用することを前提にしており、バイヤーズエージェントの役割を果してもらうようになっていること。
買主様はエスクロー＆ハウスインスペクションを利用して頂くことを広く一般化させるために仲介手数料は無料にしてあること。
売主様は物件売却時、通常３％支払っている仲介手数料が、落札価格に対して1.05％のサイト管理料のみで済むこと。

等々

『タテウリー！』建売住宅ネットオークションシステムは、これからの日本の住宅不動産販売を変え、ご利用して頂く皆様方のお役に立ちますように企画運営していく所存です。